小产权房今年为什么这么火？

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月28 日网文

为什么这些小产权的房子如此热销呢？究其原因是近年来房地产市场的变化为小产权房的发展提供了温床。

一是随着房地产开发的郊区化发展趋势，拉近了商品房和小产权房地理位置上的差异。

小产权房一般位于郊区，以往因为地理位置比较偏僻，一般人不太容易接受。近年来，随着房地产开发步伐的加快，以及轨道交通的发展，小产权房与一般商品房已经连成片，交通条件也大大改善。

二是房价的整体上涨趋势放大了小产权房的价格优势。

一年多以前，北京的房地产价格还没有大幅度的增长，在北京的一些郊区，证件齐全的商品房的价格也不过就两、三千元一平米，而那时小产权房屋的价格也在每平米一千六、七百元左右，价格差异不是很大。而商品房又受到国家政策法规的保护，所以小产权房作为一种擦边球产品，没有受到人们的广泛关注，其市场供应量也很小。

一年后的今天，由于商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，二手房的价格与一手房相比也几乎没有什么明显的优势。所以，一部分因为房价高涨而无法释放的住房需求，自然流向小产权房。虽然现在小产权房屋的价格也提升至每平米二、三千元左右，但是绝对涨幅不大。两相比较，小产权房的绝对价格优势受到了人们的热情关注。

三是房地产宏观调控措施为小产权房提供了一定的入市时机和市场空间。

房地产开发产品比例的“7090”政策，不仅使得许多房产项目因为调整规划而推迟了入市时间，造成了一定的产品供应空档，而且再加上房价高企等因素，使得人们把住大房子的梦想寄托在小产权项目上。二三十万就能买到一百平米以上房子的诱惑，使得许多人甘愿冒险一试。

那么买小产权的房子可以安心入住吗？这样的房子究竟存在着什么样的风险？国家对这类房子有限制吗？购买这类房子的人的权益能受到国家法律的保护吗？

针对北京广大市民关心的这些问题，我爱我家公司专业人士是这样分析的：

一、大产权与小产权的区别房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释：

第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

我们在这里所说的小产权正是第二种解释中的小产权房屋，这样的房子没有国家的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不予以备案，换言之，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将是不受国家法律所保护的。

二、小产权的风险小产权多数指的就是乡产权。

所谓“乡产权”，是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。

在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有交纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。所以小产权的房屋风险很多。

三、购买小产权房屋，权益不受国家保护小产权房屋不是依照国家规定建造的，所以其存在本身国家就不予认可，所以购买此类房屋的人的利益也将不受国家法律所保护。所以，在目前购买时的低价优势中，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。

所以，在小产权如此热销的当下，购房者应认真考虑其中的风险与弊端，不要让过低的价格迷惑了你的双眼，买房是生活中的一件大事，你我还需慎重。