经济观察：“小产权房”是房市调控的一面镜子

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月28 日贾必新华网

房价快速跳跃式上涨凸显调控的乏力，许多原本严厉的调控政策在某种程度上已经被架空。追根溯源，在于相关调控主体深陷房市利益之中欲罢不能，它们既想维护自己在房市中的利益，又想稳定住房价，但是，这种两全其美的设想是不可能实现的，一旦相关调控主体把自身利益放在第一位，它就只能听任诸如囤积居奇、哄抬房价等现象存在。

房市调控要想取得效果就必须压缩开发商（暴利）、地方政府（税费收入）和有关部门的利益空间，以让路于民生。但是，房市调控进行到现在，开发商继续在哄抬房价中坐收暴利，地方政府继续收取巨额税费，有关部门继续小心地呵护着自己的利益，房价又怎么可能降下来？

那么，剥去房市中这些利益的触手，房价会怎么样呢？据报道，现在北京市城八区之内已经找不到1万元/平方米以下的楼盘。然而，如果花费30万，却可以在北京的二环内买到20平方米的房子，也可以在五环内买到40平方米的房子，或者六环内买到45平方米的房子。

据《中国经济周刊》报道，在北京房价高居不下的情况下，集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区的“小产权房”却红火起来，这些房价都在每平方米2500元至4000元之间，非常便宜。这里所说的“小产权房”是与“大产权房”相对应的。这类住房是建在集体土地上的，卖房的不是开发商而是村委会，当然，购买这样的房子拿不到国家建设部门发的“房屋所有权证”。

可以想象，由于这些住房没有真正意义上的产权并不受法律保护，购房人的权益无法保障。尽管如此，“小产权房”依然热销，既说明了人们的无奈，也显示出相关利益主体在房市中的利益之深。

“小产权房”虽然每平方米仅售2500元，负责开发的村委会依然是有着相当不错利润的，原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了负责的层层审批关口，并且在销售时也没有缴纳相关税费。与有产权的商品房相比，“小产权房”的建筑成本与其相差无几，主要差异就在土地出让金、税费及利润率方面。透过“小产权房”这面镜子，不难看出有关利益主体获利之丰厚。

倘若政府拿出更多的土地建造经济适用房或廉租房，减免相关税收，压缩开发商利润，产权房与“小产权房”的房价也不会有太大出入。因此，调控房价，必须首先把相关利益主体与房市中剥离开来，压缩他们的收益，给民生腾让出更大的空间，在这种情况下房价下跌乃是必然的。

拥有博士学位的中国房地产开发集团公司党委书记孟晓苏曾大胆提出，现在土地要进入市场，可以考虑“农民土地变成股份制”，“这样我们国家土地制度就会有根本性的变动，可以完全和国际上的土地制度接轨”。孟晓苏认为，将农村原有的集体经济转化为股份制，为今后农民拿土地入股分红创造条件，而且根据《公司法》，农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。

孟晓苏的建议旨在打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化。笔者认为，这同时也有利于压缩地方政府、有关部门、开发商的利益，只有将房市中的调控主体从利益中摆脱出来，它们才能不受利益羁绊放手去执行调控政策，官商勾结的链条才能打破，否则，房市调控困局就很难改观。