解密小产权楼盘黑市

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月28 日刘彦希财富中国

这种小产权住房，价格比同类商品房要便宜四成，而且办理买卖的手续也很简单。也难怪，这么好的房子，谁不动心？不过，如果你真要是买上这样一套房子，有可能将会给你带来大麻烦。

小产权楼盘为何走俏导致小产权二手房短时间内“走红”的原因是什么？“我爱我家”专家分析，人们之所以想要选择购买“小产权”房乃是高房价下的一种无奈之举。因为，放眼目前的北京房地产市场，新建商品房，远在四环、五环之外的楼盘竟然也能高达万元以上。“两限房”、“经济适用房”、“廉租房”等保障性住房，虽说能够缓解紧张的购房需求。但是，人们要想真正得到实惠，现在来说还未时尚早。人们想要买房，却又不想沦为“房奴”。在这种情况下，只好铤而走险，购买小产权房屋。

“这两年由于这个房价过高增长，业主承受反差越来越大，那么乡产权生存的空间也有了。”北京惠诚律师事务所律师袁前岭表示，小产权住房之所以受欢迎，主要原因还是现在房价太高，导致部分购房者铤而走险。“这个市场有供有求，尽管是非法的，但是他很快的就发展起来了。”我爱我家房产经纪控股公司副总裁胡景晖也赞同这个说法，另外他还认为，地方政府对发展地方经济有一些本位主义和短视的考虑，也是构成小产权住房黑市的主要原因。

小产权住房比同类商品房低四成,即使不能出售,这对于低收入的购房者还是有吸引力的。自从上个月北京市建委发布了“购房风险提示”，之后，越来越多的人认清了小产权楼盘的真正性质。几乎所有知情的消费者都表示不会接受这种房子。

记者在北京春季房展会做了一次随机采访，以下的几位购房者的观点。

周先生北京市民有一套住房观点：小产权就是不受法律保护，将来容易出纠纷。将来以后以后事多这个。

黄先生外地务工人员无房观点：小产权的房能买么？国家现在不都封杀了么？

郝先生某公司白领无房观点：不会考虑，因为毕竟自己居住，咱现在买个房也不容易，这么多钱砸进去以后，这到时候有个产权问题的纠纷，风险太大了。

张小姐大学毕业生无房观点：如果经济实力不够的话，可能会选择，但是如果有多余的钱，肯定不选这种房子。因为这跟我租房住就没有多大区别了。

产权证不容忽视所谓的小产权房屋,就是乡上、村上将集体土地租给开发商或自己打着一个名目修建的房屋，并且作为商品房卖给该乡村成员以外的购房人的房子。根据我国《土地管理法》，集体土地使用权不得出让、转让，也不能出租用于非农业建设，这种房屋建设、买卖违法违规，所以这种房子在出卖时开发人不可能取得预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。小产权，说白了就相当于没产权。

小产权房屋便宜,原因就在于多是由村、镇开发的,土地成本几近于无,也不用缴纳房地产开发相关的各项税费.这些成本降下来,小产权房屋的价钱只卖到仅为同区域商品房的60％。但这个便宜不能贪,贪便宜的风险太大了.它的风险在于,你能住,但办不了产权证；这种房子没有经过规划许可，当遇到规划变更或国家征用该土地时，违法违规的这种房子没有拆迁补偿，有些甚至刚买到手就因房子是违章建筑被强制拆除。如果是买期房，开发人还有可能拿着你的血汗钱逃之夭夭。

北京惠诚律师事务所律师袁前岭表示，这种交易行为在法律上不认可。一旦购房者和开发商或者土地所有方产生了纠纷。若想诉诸法院，法律是很难保护购房者的权益的。“因为你交易本身是不合法的，他首先会确认你的合同无效，合同无效的情况下，那么你的所得权也无法保护。”根据我国现行房地产法律，乡村土地属于集体土地。集体土地的用途目前主要有两种：一是作为宅基地供农民居住；二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。所以相对于普通商品房产权而言，乡产权房屋如果仅从法律层面上来看，交易受到限制，是不能买卖的，而且购买类似的住宅后，是不受到保护的。

因此，他建议广大购房者，一定要购买合法的，政府认可的房屋。不要因为自己不需要转让房屋，就轻视产权证。因为我国的房屋是享有70年的产权，按照新的《物权法》，70年期满之后还可以继续使用。即使你不打算转让，这一套房子若想代代相传，也必定需要国家承认的产权证。

黑市探密：交易屡禁不止因为缺乏关键的交易条件，“小产权”再上市的几率几乎为零。但是，我们在调查时发现，在北京，这种“小产权”房屋的销售依然在明目张胆的进行着。记者在网上搜索小产权楼盘时发现，价格在2000左右的楼盘基本售罄，仍有部分价格稍高的楼盘在销售中。比如北京通州区的云景豪庭，通过百度可以搜索到15万个相关网页。记者试着以购房者身份拨打了云景豪庭的售楼电话。在几次占线之后，电话终于接通了。

售楼人员：你好，云景豪庭记者：你好，请问还有房子卖吗？

售楼人员：有房子，咱这是期房到明年的7月31号交房，而且付款方式属于一次性。

记者：多少钱一平米？

售楼人员：均价4600到4800位于通州区，这个价格确实很便宜了，不过这在小产权楼盘里算是挺贵的。估计如果不是价格卖得比一般的小产权楼盘贵，现在这个云景豪庭应该也已经售罄了。当记者问起产权问题时，对方很坦然的承认云景豪庭是小产权房屋,但语气显然比较含混。

记者：那房子有产权么？

售楼人员：有，咱们这是小产权记者：什么是小产权呢？

售楼人员：就是土地性质不一样，像我们这个属于宅基地，是属于旧村新建的形式盖的房。由村镇府发产权证。其它方面就没什么区别了，跟商品房一样。

售楼处的人还挺精明，表面上是土地性质不一样，实际上就是有没有产权的问题。这样避重就轻的回答，很容易使被低房价诱惑，又没有购房经验的人上当。一旦购房人一次性交完房款之后，即使发现自己买的房子根本没产权，也只能自认倒霉了。

记者：那我以后要是想卖的话会有问题么？

售楼人员：不会有问题，您像这个的话，卖呀，无非就是没法上房管局，就是不从房管局交易，只能从二手房市场。

二手房市场真的可以进行小产权住房的交易么？究竟是售楼人员的说辞，还是确有其事？带着疑问，记者向我爱我家地产中介机构的负责人胡景晖进行了求证。他表示，尽管目前风声很紧，但在二手房市场，这种小产权楼盘的交易的确还是存在不少。“根据相关的交易资料，和整体市场交易规模来参照的话，大概每年这种乡产权和小产权的交易，占到二手房市场的8%左右。而想通过他们委托挂牌的量，占目前二手房的整体转让量的3%-5%的水平。”最近向我爱我家垂询小产权事宜的客户量有了明显的增加。其中，意向交易客户竟达20%之多。从市场供需的角度来说，这也是构成小产权住房屡禁不止的主要原因。胡景辉说，尽管他们不会涉及这方面的业务，但难保会有一些不规范的中介机构参与这种违法交易。

胡景晖建议购房者，不要单独考虑房屋价格的因素来购买这种乡产权的房屋，应该谨慎选择一些产权关系比较明晰，有合法的法律保障，同时自己经济上能够承担的房屋。

结束语：走正规途径买房子,太贵;买小产权房屋,那就划算很多了.这也就是小产权房屋的黑市存在的原因,但冒着违法的风险来做交易,我觉得这就太不明智了,您是省下了40%的成本,但那60%的钱也可能会血本无归.所以对这个事,一方面需要政府部门加强监管力度,另一方面也要劝戒购房者要慎重行事。