合法化才是“小产权房”的唯一出路

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月28 日莫言锋网文

根据我国现行的土地政策，农村土地虽归集体所有，但是，这种所有并不是完整意义上的所有。如果要在农村开发商品房，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，最后，国家才能以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。这里所讲的“小产权房”，即指由乡镇政府私自开发的楼盘，这种楼盘没有国土部门所颁发的产权证，而只有由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构所颁发的权属证明。

因此，“小产权房”并非法律上所定义的商品房，对于“小产权房”的主人而言，他们只拥有房屋的使用权，而没有房屋的合法交易权。对于普通的购房者来说，几十万的购房款不但让他们赔上“老本”，还有可能使他们背上沉重的债务。付出毕生的积蓄，冒着巨大的风险，最终却只能买回一套得不到法律保护的“小产权房”。如此明显的赔本买卖，如果发生在一个理性的市场环境中，肯定只有傻子才会干。然而，在中国，似乎人人都在争着当这样的傻子。没有任何保障可言的“小产权房”竟然受到了超乎想象的追捧。

“小产权房”为什么会热销？虽然，我们不能排除有部分开发商采取欺骗讹诈的手段引购房者入局的可能，但是，我们应该注意到一个更为现实的问题：面对日益离谱的房价，购房者的心本已死去，如今，低廉的“小产权房”恰似一股突然冒出来的“清泉”，为着那一个个即将枯萎的梦想，即便这“清泉”是毒液，可又有多少人抵抗得住这诱惑呢？可见，“小产权房”之所以有市场，完全是让畸形的房地产市场给逼出来的。现在看来，国家尚无法在短期内通过宏观调控将这畸形的房地产市场规服，也无法在短期内许给公众一个“人人有房住”的承诺。

在这样的形势下，“小产权房”的去留显得尤为重要。国家虽然没有明确表态是否要强行取缔“小产权房”，但是，其压制、打击“小产权房”的意图却是相当明显的。“小产权房”何去何从？笔者认为，强行取缔并非上策，积极引导才是唯一出路。一方面，“小产权房”之所以出现，有其一定的合虽性，它毕竟能满足相当一部分的住房需求，随着将来集体土地入市政策的实施以及户籍制度的改革，它的市场潜力将无可估量；另一方面，一句“取缔”说起来轻松，对于“小产权房”的业主来说却是字字千钧，因为，那可是自己用一辈子的辛苦钱换来的房子啊，既然不合法，当初为什么又允许他们建，允许他们卖呢？现在又来“喊打喊杀”，这岂不是要业主来支付政策失误的成本？积极引导“小产权房”，关键就是要使“小产权房”合法化。

实际上，即将实施的《物权法》已经为“小产权房”的合法化留出了空间。既然农民和开发商都是中华人民共和国公民，那他们所建的房为什么不能具有同样的“房产证”？集体建设用地房屋不能流转、没有恢复其商品的本性，一直都是农村市场经济体制严重滞后于城市的重要原因，随着新农村建设的深入开展，这一政策势必实现重大突破。届时，“小产权房”合法化的最后障碍也将得以彻底扫除。