“小产权房”：低价与风险的博弈

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月28 日张楠中国财经报

六月的北京楼市，犹如节节升高的气温，而位于北京远郊的一些低价格楼盘却给买房者刮来了一股凉风，使得中低收入家庭的买房梦依稀变得现实起来。王先生告诉记者，放眼北京的房地产市场，一些远在四环、五环之外的楼盘每平方米都在万元以上，而“两限房”“经济适用房”“廉租房”等保障性住房，“不知何时才能轮到自己头上”。过高的房价和急迫的需求使他不得不把目光投向了郊区的“小产权房”。

在通州区张家湾镇，这种“小产权房”均价为每平方米3440元，一套90平方米的房子总价在30万元左右，而同样的价钱，在该地区却只能买到40平方米的商品房。据中大恒基不动产营销市场研究中心的调研数据显示，目前北京市在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%，其中95%分布在远郊区县，在售的“小产权房”均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。

“我也从报纸上了解到现在买‘小产权房’的风险，购买这种房屋没有产权保障。可是较低的价格对我有很大的吸引力，再说买来也就是自己家庭住，以后也不准备交易。”王先生无奈地对记者表示。

“其实所谓‘大产权’和‘小产权’都是通俗的说法，国家发产权证的大家都理解为大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。大产权房是可以自由交易的商品房，而小产权房是指只有使用权，不能上市交易的房屋。”中国社科院法学所民法研究室陈华彬解释说。

陈华彬指出，在房屋产权方面，国家相关法律明确规定，只有全部产权与部分产权之分。全部产权是指购房者独自拥有对房屋的全部权利，包括房产使用权与国有土地使用权。商品房与经济适用房均属于全部产权房。部分产权是在房改时期形成的一种特殊房屋所有权形式，它是指购房人按房改标准价购买的公房，购房人与原售房单位共同拥有产权，而使购房人只拥有了“部分产权”。它只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于没有土地使用权。

表面上看，“小产权房”价格便宜、手续简单，还不用缴纳任何税费，实际上乡镇政府发证书的房产没有真正的产权，风险很大。因为这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管部门也不会给予备案。大产权房要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证；而“小产权房”，往往是一些乡、村在农村集体土地上开发的房子，它没有产权，没有国家的土地使用证和预售许可证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

据了解，小产权项目之所以在价格上有优势，原因在于，楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40％至60％。

目前，我国耕地面积接近28亿亩，为保护我国农村用地，2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。

北京大学社会学系夏学銮教授在接受本报记者采访时表示，目前国家对于耕地的保护非常严格。按常理，“小产权房”一般都是经过乡镇规划批准的，如果相关政府把关严格，对于农用耕地影响不是很大。关键是要监控农民出租土地的趋势和市场动态，对于减少农用地的行为及时出台政策加以制止。