小产权房交易形态将成为城乡一体化的根本动力

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2007 年6 月28 日新京报

官员们这样说，当然有充分的法律条文依据。但是，如果人们的交易行为合乎公共利益，而法律未予以承
认，那么，应当改变的究竟是交易行为还是法律？

不用提醒，所有购买小产权房、乡产权房的民众，都知道这类房屋的产权政策风险。但是，这类房屋之所
以颇具市场，有其一定的合理性。它是民众自发地形成的一个市场，参与这个市场的每个人都得到了净收
益，而且合乎公共利益。

先从城市居民的角度看。最近若干年来，城市住房价格持续快速上涨，这已不再仅仅是经济隐患，更成为
一个严重的社会问题。面对压力，政府也采取了增加福利供房的力度。但考虑到家庭收入状况，在目前的
城市房屋价格水平上，政府必然要为大多数家庭解决住房问题。这样的负担，政府显然难以承担得起。

小产权房却意外缓解了这个问题。北京“小产权房”占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平
方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%.因为，这其中省去了土地转让费等费用
。以这个价位，大多数城市家庭都可以自行解决住房问题。

这样一来，政府的财政负担、尤其是福利责任将大幅度减轻，政府只用投入精力解决收入最低的极少数民
众的住房问题。

回过头来再看，农民也可以通过建设小产权房获得土地增值的收益。在城市居民进入之前，农民建筑的房
屋除了自己居住之外，不能给农民带来收入。随着城市人口向乡村转移，乡村房屋价格将稳步升高。这样
，农民就通过出售、出租这些房屋，获得稳定的收入。对于这些农民，即使无地可种，政府也不用承担什
么安置、再就业的责任。

更为重要的是，小产权房这一交易形态，将成为城乡一体化的根本动力。城乡分隔是计划体制遗留下来的
最大问题，政府目前花了很大精力试图解决。

其实，市场、社会内在地具有一种促使城乡一体化发展的机制。这种机制就是包括土地、人员、资本在内
的各种要素在城乡之间双向自由流动。以土地为例，农民通过经营面向城市人口的房屋，自然地融入现代
经济分工网络体系中。城乡人口自发迁移到乡村，将带动乡村的基础设施、社区管理、文化建设等升级。
工商业、服务业也会随之跟进。城市人口将把城市文明带入乡村。而这些市民社区的建设又可以为农民们
就地创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家乡就可以实现市民化。

最奇妙的是，这种城乡一体化，不需要政府花一分钱，完全可以借助市场的力量自然地进行。这样的过程
会由于城市化导致的要素价格的自然上涨趋势，而从城市郊区向远郊区扩展，随着城市化的小型人口聚居
区不断形成，大量农村人口也会卷入，从而逐渐完成城市化过程。

不可否认，“小产权”房若合法化，就涉及到市场的公平问题，开发商与乡村集体，他们将处于不平等的
竞争地位，如何理顺他们之间的关系，让城市郊区更有序和规范地融入城市，也是必须考虑的。

变革可能会让地方政府损失一笔土地转让收益。但是，明智的政府不会为了自己的一点收益，而将公共利
益搁置在一边。